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不動産投資の手引き

初めての方へも分かりやすく不動産投資について解説しております。

はじめに

少し立ち止まって、自分の心の中にこの根源的な問いかけをしてみてください。

きっと自分の方向性や目的が見えてくるはずです。
そしてあなたにとって最適な投資スタイルの基礎と土台が出来るようになります。

「敵を知り、己を知らば、百戦危うからず。」 孫子の兵法の有名な一節です。
まずは自分を知り、そして不動産投資マーケットを知ることから始めてみてください。

不動産投資は自己責任が原則です。金額が大きいだけに失敗は許されないのです。

「利ざや」という言葉を知らない方は、いないと思います。
投資用語でイールドギャップという言葉がありますが、イールドギャップとは、投資利回りと長期金利との差を意味します。
不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの「差」と考えればよいと思います。簡単に言うと利ざやです。
為替等金融取引においては「スプレッド=金利差」という言葉が使われています。不動産投資の基本は、レバレッジを利かせ、この「差」を活かしながら不動産ならではのインカムゲインを得て、そして中長期的に不動産価格上昇局面での売却のタイミングを計りながら、キャピタルゲインを狙っていくことにあります。
理想的な不動産投資は投資期間を定め、売却を前提とした「インカムゲイン+キャピタルゲイン」を目的とすることです。
荒っぽい言い方ですが結局は、どんな投資でも「売っていくら」が原則です。そのためには、今後の不動産のトレンドは、株と同様、政策と金融、経済市況により上がったり、下がったりの繰り返しをする「不動産は需給で決まる相場」であること理解し、研究する必要があります。
ちなみに、過去3人の総理大臣「田中元総理大臣・中曽根元総理大臣・小泉元総理大臣」、この時代に地価は急上昇しています。

数年前に日系米国人のロバート・キヨサキ氏が書いた「金持ち父さん、貧乏父さん」という本が出版され、不動産投資ブームに火がつきました。今もなお衰えることなく、その本をきっかけとする新しい賃貸オーナーが次々と誕生しています。
おりしも、その頃日本ではグローバル経済の中、政策により金融・証券・不動産の垣根がなくなりました。また、不動産ファンドやリートの登場により不動産の金融商品化が加速度的に進んでまいりました。新しい時代の幕開けでした。
一方、バブル経済崩壊後、一貫して下げ続けてきた地価は平成16年にようやく底を打ち、上昇局面に転じました。
これは金余りがもたらした、いわゆるミニバブル(ファンド・バブル、マンション・バブル)によるものでした。

この現象は、金融投資システムがもたらした世界的金余りの中、米国、ヨーロッパにも起こりました。
ご存じの通り、その後、米国発のサブプライム問題で世界経済は、一転奈落の底に転がり落ちていきました。

さて、ここで最も見逃せない重要ポイントがあります。上記の時代背景の中、当りまえのようになってしまった「史上最低の金利水準」です。
今から25年前、昭和59年当時の住宅ローンの変動金利水準は8%を超えていました。その後、4%台まで下がりましたが、平成2年には再び8%を超えました。平成3年からは景気の刺激策として金利はどんどんと下げ、平成8年から2%台となり、現在もなお、13年間その水準は続いています。
ミニバブル崩壊後の現在、史上最低の金利水準そして高利回り環境(不動産価格の再下落)下での不動産投資は、冒頭のイールドギャップを活かし、将来的なキャピタルゲインを狙えるまたと無い絶好のチャンスです。
私の父親は、昭和59年に世田谷区に利回り10%の小さな中古アパートを購入しました。
借入先は地元の信用金庫で、当時の借入金利は8%、今から思うとイールドギャップは2%でしたね。現在なら、6%から7%になります。
このように現在の超低金利を活かさない手はありません。そうです、不動産投資の環境は金融トレンドで決まるのです。
現在、各金融機関の融資状況はかなり締まってきましたが、低金利が続いていることには間違いはありません。
是非とも、しっかりとした自分の投資スタンスを定め、新オーナの仲間入りを果たして下さい。

弊社では、コンサルティンングによる不動産投資から賃貸経営までワンストップサービスによるサポートをさせていただいております。
お客様のベストパートナーとして「お客様が主人公」の不動産投資プランをご提案いたします。

代表取締役 岡田京三