■不動産投資の豆知識
不動産投資による資産運用とは

取得したアパートやマンション等の賃貸住宅をユーザー（入居者）に賃貸することで賃料という長期的に安定した運用利益（インカムゲイン）を得ることを目的とした資産運用です。
バブル経済崩壊後の不動産価格の大幅な値下がりで利回りが高まってきました。現在の超低金利、ペイオフ問題、年金問題、リストラ等で不安が増大する社会状況の中、不動産投資による資産運用が、長期的に安定収益を得ることのできる堅実な投資先として注目されています。
中古物件の中には、利回りが10％を超えるものもあります。利回りが10％なら投資資金は10年で回収できます。預貯金と比べその優位性は群を抜いています。
　
利回りとは
投資額に対して投資物件から得られる年間賃料を収益率として表したものです。利回りには「表面利回り」と「ネット利回り」があります。

■表面利回り＝年間賃料÷物件価格×100
「ネット利回り」は、運用経費を差引いた賃料と購入時の諸経費を物件価格に加算した投資額から計算した実質の利回りです。

■ネット利回り＝（年間賃料−年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
購入をご検討の際は、ネット利回りでのご検討をおすすめします。
　
購入時の諸経費と購入後のランニングコスト
■購入諸経費
（1）仲介手数料（2）契約印紙代（3）登記免許税（4）ローン関係費（5）不動産取得税（6）火災保険料

■運用経費
（1）固定資産税（2）修繕費（3）管理費（4）管理手数料（5）借入金利息
　
不動産投資のメリット
1.安定収益源の確保
現在、定年退職後の公的年金に不安を感じている人が増えています。毎月安定した賃料収入をもたらしてくれる賃貸経営は、リタイア後の私設年金として豊かな人生を支えてくれる経済的基盤となります。

2.節税効果
固定資産税は、非住宅用地（遊休地・駐車場）の6分の1。賃貸経営による不動産所得を確定申告をすれば、賃貸経営による収支がマイナスの場合は、損益通算として給与所得から控除でき、すでに源泉徴収されている所得税の還付を受けられます。減価償却（実際の支払い支出はなく帳簿上だけの支出）、建物部分の借入金利、管理費・建物修繕費、火災保険料等が必要経費として認められ、収入から控除できます。

3.相続対策
賃貸経営は、相続税の節税となります。現金や株式の相続評価は原則時価となりますが、不動産の場合、相続評価は建物は固定資産税評価額が基準となり、取得の50％程度となります。賃貸用の場合は更に借家権割合30％が控除できます。敷地は、時価の80％が目途の路線価が基準となります。賃貸用の建物がある敷地は、貸家建付地評価として、借家権割合（0.3）×借地権割合（0.7　割合は建築する場所によって違います。）が控除できます。このように賃貸用不動産そのもので資産評価が引き下げられ、時価との差が相続税の節税となります。

4.インフレ対策
経済には、景気、不景気の波があります。現在はデフレ経済が進み、物の価値が下がっています。将来の経済情勢を予測することは簡単にはいきませんが、もしインフレになると物の価値は上昇し預貯金などの貨幣価値は低下します。つまりインフレ時には、収益不動産の価値や賃料相場の上昇が考えられます。借入金の方は実質目減りします。「備え有れば憂い無し」のことわざの通り、今からの預貯金と借入を組み合わせた不動産投資はインフレ対策となります。

5.生命保険の代替
銀行等からローンを利用してアパート等の収益用不動産を購入する場合、銀行の指定する「団体信用生命保険」に加入することになります。オーナーに万が一のことがあった時は、ローンの残債は生命保険によって精算されます。ローン債務のない収益物件は残された家族のものとなり、資産としてそのまま安定収益源を残すことができます。保険料は毎月の返済額の中に組み込まれています。
　
不動産投資のリスク
1.空室発生と賃料滞納者の発生
賃貸経営は、入居者あってのものです。賃貸市場は、需要と供給バランスで決まります。場所や広さ、設備、築年数などからみて家賃が相場より割高な物件には、いくら良い物件でも入居者はつきにくいものです。結果、空室の発生となります。空室の発生や、仮に満室でも賃料滞納者が発生すると、予定していた収入、利回りを確保できなくなります。

2.建物の老朽化と修繕コスト
建物は年月が経つにつれ、確実に老朽化が進んでいきます。時に、予想を上回る修繕費や補修費が必要となる場合があります。

3.換金性が低い
不動産の場合、現金化するには購入者を見つけて売却しなければなりません。すぐに購入者を見つけるには価格を安くしなければならず、預貯金や株式等の金融資産を比べるとその換金性は低いと言わざるおえません。

4.不動産価格の値下がり
デフレ経済が進む中、銀座などの一部都心一等地を除き、不動産価格は横ばい或いは下落を続けています。不動産価格が下落した場合、取得した収益用不動産を売却した場合、売却損（キャピタルロス）が生じる可能性があります。したがって、ある程度のキャピタルロスを補填できる程度の利回りを考慮する必要があります。
　
銀行ローン
金融機関の中には、収益用不動産への融資を積極的に行っている都市銀行や地方銀行があります。審査はお客様の属性や年収、物件の収益性、土地の路線価、建物の構造等を基に総合的に評価します。給与所得が多少低くても物件の収益力や土地担保評価が高い場合は、融資を受けられる可能性があります。
一般的には、自己資金割合は10％〜20％、借入割合80％〜90％と言われています。金利や返済期間、ローン費用等は、金融機関によって異なります。
詳しくは、担当者までご相談ください。
　
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