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利回り

初めての方へも分かりやすく不動産投資について解説しております。

利回りとは、投資額に対して収益(リターン)がどれくらいあるかを測る指標のことで、預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合にはごく一般的に使われます。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれくらいのリターンが得られるかを見極める指標です。
不動産投資でよく使われる利回りには表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回り(グロス利回り)

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を分子に物件価格を分母で割った数字です。
表面利回り=年間賃料÷物件価格×100

実質利回り(ネット利回り)

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いた純収益(「NOI(エヌ・オー・アイ:ネットオペレーティングインカムの略)」と言います。)を、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例えば年間家賃収入1,000万円、不動産価格1億円、購入時の諸経費600万円、不動産保有時の諸経費が年間150万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。

表面利回り(%) 1,000万円÷1億円×100=10.0%
実質利回り(%) (1,000万円-150万円)÷(1億円+600万円)×100=8.0%

表面利回りでまず見てみて、その次に実質利回りを算出してみることが一般的な物件の見方です。
実質利回りを計算した結果、自分に具体的な手取りがいくらになるのかをチェックすることができます。
表面利回り・実質利回りそれぞれ、色々な物件を比較するときの目安となります。
さらに自己資金に対する利回りがあります。「ROI(アール・オー・アイ:リターンオン・インベストメントの略)」と呼ばれている指標です。本来の不動産投資の意味はこの利回りにあります。

自己資金に対する利回り(%) (年間家賃-諸経費-ローン返済額)÷(自己資金)×100